آيين‌نامه اجرايي قانون تملك آپارتمان‌ها با اصلاحيه‌هاي بعدي مصوب 8/2/1347

بخش اول _ قسمت‌هاي مختلف ساختمان

فصل اول _ قسمت‌هاي اختصاصي

ماده 1- قسمت‌هايي از بنا اختصاصي تلقي مي‌شود كه عرفاً براي استفادة انحصاري شريك ملك معين يا قائم مقام او تخصيص يافته باشد.

ماده 2- علاوه بر ثبت اراضي زير بنا و محوطة باغ‌ها و پارك‌هاي متعلقه براي مالكيت قسمت‌هاي اختصاصي نيز بايد به طور مجزا سند مالكيت صادر شود، مشخصات كامل قسمت اختصاصي از لحاظ حدود، طبقه، شماره، مساحت قسمت‌هاي وابسته، ارزش و غيره بايد در سند قيد گردد.

فصل دوم _ قسمت‌هاي مشترك

ماده 3- قسمت‌هايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنها كه به طور مستقيم و يا غير مستقيم مورد استفادة تمام شركاء مي‌باشد قسمت‌هاي مشترك محسوب مي‌گردد و نمي‌توان حق انحصاري بر آنها قائل شد.

تبصره _ گذاردن ميز و صندلي و هر نوع اشياء ديگر و همچنين نگاهداري حيوانات در قسمت‌هاي مشترك ممنوع است.

قسمت‌هاي مشترك در ملكيت مشاع تمام شركاء ملك است، هر چند كه در قسمت‌هاي اختصاصي واقع شده باشد و يا از آن قسمت‌ها عبور نمايد.

ماده 4- قسمت‌هاي مشترك مذكور در ماده 2 قانون تملك آپارتمان‌ها عبارت است از:

الف _ زير زمين بنا خواه متصل به بنا باشد يا بنا به وسيلة پايه روي آن قرار گرفته باشد.

ب _ تأسيسات قسمت‌هاي مشترك از قبيل چاه آب و پمپ، منبع آب، مركز حرارت و تهويه، رخت‌شويخانه، تابلوهاي برق، كنتورها، تلفن مركزي، انبار عمومي ساختمانن اطاق سرايدار در هر قسمت بنا كه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌هاي فاضلاب، لوله‌ها از قبيل: (لوله‌هاي فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مركزي، تهوية مطبوع، گاز، نفت، هواكش‌ها، لوله‌هاي بخاري) گذرگاه‌هاي زباله و محل جمع‌آوري آن و غيره.

پ _ اسكلت ساختمان

تبصره _ جدارهاي فاصل بين قسمت‌هاي اختصاصي مشترك بين آن قسمت‌ها است مشروط بر اينكه جزء اسكلت ساختمان نباشد.

ت _ درها و پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها، پاگردها كه خارج از قسمت‌هاي اختصاصي قرار گرفته‌اند.

ث _ تأسيسات مربوط به راه پله از قبيل وسائل تأمين كنندة روشنايي، تلفن و وسايل اخبار و همچنين تأسيسات مربوط به آنها به استثناي تلفن‌هاي اختصاصي، شيرهاي آتش‌نشاني، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌هاي ايمني.

ج _ بام و كليه تأسيساتي كه براي استفادة عموم شركاء و يا حفظ بنا در آن احداث گرديده است.

ح _ نماي خارجي ساختمان.

خ _ محوطة ساختمان، باغ‌ها و پارك‌ها كه جنبة استفادة عمومي دارد و در سند قسمت اختصاصي نيز ثبت نشده باشد.

بخش دوم _ ادارة امور ساختمان

فصل اول _ مجمع عمومي

طرز انتخاب و وظايف و تعهدات مدير:

ماده 5- در صورتي كه تعداد مالكين از سه نفر تجاوز كند مجمع عمومي مالكين تشكيل مي‌شود.

ماده 6 (اصلاحي 30/1/1371)_ زمان تشكيل مجمع عمومي مالكين اعم از عادي يا فوق‌العاده در مواردي كه توافق نامه‌اي بين مالكين تنظيم نشده است به موجب اكثريت مطلق آراي مالكيني خواهد بود كه بيش از نصف مساحت تمام قسمت‌هاي اختصاصي را مالك باشند و در صورت عدم حصول اكثريت مزبور، زمان تشكيل مجمع عمومي با تصميم حداقل سه نفر از مالكين تعيين خواهد شد.

ماده 7- در اولين جلسة مجمع عمومي ابتداء رئيس مجمع تعيين خواهد شد و سپس در همان جلسه مدير يا مديراني از بين مالكين و يا اشخاص خارج انتخاب مي‌شود. مجمع عمومي مالكين بايد لااقل هر سال يك بار تشكيل شود.

ماده 8- براي رسميت مجمع حيضور مالكين بيش از نصف مساحت تمام قسمت‌هاي اختصاصي يا نماينده آنان ضروري است.

تبصره _ در صورت عدم حصول اكثريت مندرج در اين ماده جلسه براي پانزده روز بعد تجديد خواهد شد. هرگاه در اين جلسه هم اكثريت لازم حاصل نگرديد جلسه براي 15 روز بعد تجديد و تصميمات جلسة اخير با تصويب اكثريت عدة حاضر معتبر است.

ماده 9- كسي كه به عنوان نمايندة يكي از شركاء تعيين شده بايد قبل از تشكيل جلسة مجمع عمومي وكالتنامة معتبر خود را به مدير يا مديران ارائه نمايد.

تبصره _ در صورتي كه مالك قسمت اختصاصي شخصيت حقوقي باشد نمايندة آن طبق قوانين مربوط به شخصيت‌هاي حقوقي و معرفي خواهد شد.

ماده 10- هرگاه چند نفر مالك يك قسمت اختصاصي باشند بايد طبق ماده 7 قانون تملك آپارتمان‌ها از طرف خود يك نفر را براي شركت در مجمع عمومي انتخاب و معرفي نمايند.

ماده 11- مجمع عمومي شركاء داراي وظايف و اختيارات زير مي‌باشد:

الف _ تعيين رئيس مجمع عمومي.

ب _ انتخاب مدير يا مديران و رسيدگي اعمال آنها.

پ _ اتخاذ تصمي نسبت به ادارة امور ساختمان.

ت _ تصويب گزارش مربوط به درآمد و هزينه‌هاي سالانه.

ث _ اتخاذ تصميم در ايجاد اندوخته براي امور مربوط به حفظ و نگهداري و تعمير بنا.

ج _ تفويض اختيار به مدير يا مديران به منظور انعقاد قراردادهاي لازم براي اداره ساختمان.

ماده 12 (اصلاحي 30/1/1371) _ كليه تصميمات مجمع عمومي شركاء بايد در صورت جلسه نوشته شود و به وسيلة مدير يا مديران نگهداري شود.

تبصره _ تصميمات متخذة مجمع بايد ظرف ده روز به وسيلة مدير يا مديران به شركاء غايب اطلاع داده شود.

ماده 13- تصميمات مجمع عمومي بر طبق مادة 6 قانون براي كلية شركاء الزام‌آور است.

فصل دوم _ اختيارات و وظايف مدير يا مديران

ماده 14- مدير يا مديران مسئول حفظ و ادارة ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي مي‌باشند.

ماده 15 (اصلاحي 28/10/1353) _ تعداد مديران بايد فرد باشد و مدت مأموريت مدير يا مديران دو سال است ولي مجمع عمومي مي‌تواند اين مدت را اضافه كند و انتخاب مجدد مدير يا مديران بلامانع خواهد بود.

ماده 16- در صورت استعفاء، فوت، عزل و يا حجر مدير يا مديران قبل از انقضاء مدت، مجمع عمومي فوق‌العاده به منظور انتخاب  جانشين تشكيل خواهد شد.

تبصره 1 (الحاقي 28/10/1353) _ در صورتي كه سه نفر يا بيشتر از اعضاي هيأت مديره به جهات فوق از هيأت مديره به جهات فوق از هيأت مديره خارج شوند مجمع عمومي فوق‌العاده بايد به منظور تجديد انتخاب هيأت مديره تشكيل گردد.

تبصره 2- حذف شده است.

ماده 17- تصميمات مديران با اكثريت آراء معتبر است.

ماده 18- مجمع عمومي يك نفر از مديران را به عنوان خزانه‌دار تعيين مي‌نمايد، خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزينه خواهد داشت كه به پيوست قبوض و اسناد مربوط براي تصويب ترازنامه به مجمع عمومي تسليم و ارائه خواهد داد.

ماده 19- مدير يا مديران، امين شركاء بوده و نمي‌توانند فرد ديگر را به جاي خود انتخاب نمايند.

ماده 20- مدير يا مديران مكلفند تمام بنا را به عنوان يك واحد در مقابل آتش‌سوزي بيمه نمايند.

سهم هر شريك از حق بيمه با توجه به ماده 4 قانون به وسيلة مدير تعيين و از شركاء اخذ و به بيمه‌گر پرداخت خواهد شد.

ماده 21- مدير يا مديران مكلفند ميزان هزينه‌هاي مستمر و مخارج متعلق به هر شريك و نحوة پرداخت آن را قبل يا بعد از پرداخت هزينه و به وسيلة نامه سفارشي به نشاني قسمت اختصاصي يا نشاني تعيين شده از طرف شريك به او اعلام نمايند.

ماده 22- در كليه ساختمان‌هاي مشمول قانون تملك آپارتمان‌ها كه بيش از ده «10» آپاراتمان داشته باشند مدير يا مديران مكلفند براي حفظ و نگهداري و همچنين تنظيف قسمت‌هاي مشترك و انجام ساير امور مورد نياز بنا، درباني استخدام نمايند.

فصل سوم _ هزينه‌هاي مشترك

ماده 23 (اصلاحي 17/3/1359) _ شركاء ساختمام موظفند در پرداخت هزينه‌هاي مستمر و هزينه‌هايي كه براي حفظ و نگاهداري قسمت‌هاي مشترك بنا مصرف مي‌شود طبق مقررات زير مشاركت نمايند:

در صورتي كه مالكين ترتيب ديگري براي پرداخت هزينه‌هاي مشترك پيش‌بيني نكرده باشند سهم هر يك از مالكين يا استفاده كنندگان از هزينه‌هاي مشترك آن قسمت كه ارتباط با مساحت زير بناي قسمت اختصاصي دارد از قبيل آب، گازوئيل و اسفالت پشت‌بام و غيره به ترتيب مقرر در ماده 4 قانون تملك آپارتمان‌ها و ساير مخارج كه ارتباطي به ميزان مساحت زير بنا ندارد از قبيل هزينه‌هاي مربوط به سرايدار، نگهبان، متصدي آسانسور، هزينه نگاهداري تأسيسات، باغبان، تزئينات قسمت‌هاي مشترك و غيره به طور مساوي بين مالكين يا استفاده كنندگان تقسيم مي‌گردد، تعيين سهم هر يك از مالكين يا استفاده كنندگان با مدير يا مديران مي‌باشد.

تبصره (اصلاحي 30/1/1371) _ چنانچه به موجب اجاره‌نامه يا قرارداد خصوصي پرداخت هزينه‌هاي مشترك به عهدة مالك باشد و مالك از پرداخت آن استنكاف نمايد. مستأجر مي‌تواند از محل مال الاجاره هزينه‌هاي مزبور را پرداخت كند و در صورتي كه پرداخت هزينه‌هاي جاري مشترك به عهدة استفاده كننده باشد و از پرداخت استنكاف كند مدير يا مديران مي‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده كننده به مالك اصلي نيز مراجعه نمايند.

ماده 24 (اصلاحي 30/1/1371) _ هر يكاز شركاء كه در مورد سهميه يا ميزان هزينة مربوط به سهم خود معترض باشد مي‌تواند به مدير مراجعه و تقاضاي رسيدگي نسبت به موضوع را بنمايد، در صورت عدم رسيدگي يا رد اعتراض، شريك مي‌‌تواند به مراجع صلاحيت‌دار قضايي مراجعه كند.

ماده 25- هزينه‌هاي مشترك عبارت است از:

الف _ هزينه‌هاي لازم براي استفاده، حفظ و نگاهداري عادي ساختمان و تأسيسات و تجهيزات مربوطه.

ب _ هزينه‌هاي اداري و حق‌الزحمه مدير يا مديران.

فصل چهارم _ حفظ و نگهداري و تعمير بنا

ماده 26- در صورتي كه بين شركاء توافق شده باشد كه هزينه‌هاي نگاهداري يك قسمت از بنا يا هزينة نگاهداري و عمليات يك جزء از تأسيسات فقط به عهدة بعضي از شركاء باشد فقط همين شركاء ملزم به انجام آن بوده و در تصميمات مربوط به اين هزينه‌ها تعيين تكليف خواهند نمود.

ماده 27- مدير يا مديران به ترتيبي كه مجمع عمومي تصويب مي‌كند مي‌توانند به منظور تأمين هزينه‌هاي ضروري و فوري وجوهي به عنوان تنخواه گردان از شركاء دريافت دارند.